Condomínio - Despesas condominiais extraordinárias -
Obra imprescindível - Assembléia - Desnecessidade:
"Despesas de condomínio consistentes em serviços que impliquem benefício de todos os condôminos, como troca de canos para evitar vazamentos, mormente os de ordem pública, como os de esgoto, prescindem de Assembléia autorizadora dos gastos, quando efetuados dentro dos parâmetros razoáveis. Carência afastada. Recurso provido".
(Ap. sem revisão nº 487.613 - 4ª Câm., Rel. juiz Moura Ribeiro, julg. em 26/08/97).
Condomínio - Despesas condominiais extraordinárias - Substituição de elevadores - Aprovação pela maioria dos condôminos - Desnecessidade: "Envolvendo questão de segurança, essencial para a vida do condomínio, a substituição de elevadores é benfeitoria necessária e urgente prescindindo da vontade unânime dos condôminos".
(Ap. com revisão nº 479.183 - 5ª Câm., Rel. juiz Laerte Sampaio, julg. em 25/03/97).
Ação de cobrança - Condomínio - Despesas Extraordinárias: "Cobrança de despesas extraordinárias aprovadas em Assembléia irregularmente convocada. Omissão do tema na ordem do dia. Pedido julgado improcedente".
(Ap. Cív. nº 3915/92 - 3ª Câm., unân., juiz Gabriel Cursio da Fonseca, julg. em 10/09/92).
Edifício de apartamentos - Condômino que constrói em área comum - Caracterização de apropriação indevida: "Não pode o condômino construir uma piscina na laje do edifício de apartamentos, ou seja, em área comum ao condomínio, pois caracteriza-se apropriação indevida em relação aos demais condôminos. O mesmo se pode dizer da demolição de paredes que delimitam o compartilhamento do hall do elevador, o que também contraria disposição legal e convencional expressa".
Condomínio - Despesas condominiais - Substituição de antena coletiva do prédio pelo síndico: "Atribuição deste de zelar pela conservação do bem comum, agindo com estrita observância ao disposto no artigo 22, parágrafo 1º, "B" da Lei 4591/64. Desnecessidade de assembléia para aprovação dessas despesas. Cobrança lícita. Ação procedente com correção monetária a partir do vencimento das parcelas em atraso e juros de mora desde a citação. Recurso provido".
(1º TACív. -SP, Ap. Cív. nº 587563-8/004, 4ª Câm., unân., Rel. juiz Luiz Sabbato, julg. em 05/01/95).
Condomínio - Despesas condominiais - Alegação do condômino de que a convenção não está registrada: "Circunstância que, se constatada, não o exime do pagamento das despesas. Cobrança procedente. Sentença mantida".
(1º TACív. -SP, Ap. Cív. nº 412719-71 00, 4ª Câm., unân., Rel. Barbosa Pereira, julg. em 24/05/89).
Legitimidade ad causam -- Condomínio - Despesas condominiais - Cobrança ajuizada contra anterior proprietário do imóvel: "Admissibilidade, uma vez que a promessa de compra e venda não foi registrada no cartório imobiliário. Possibilidade do exercício do direito de regresso contra o promitente comprador. Legitimidade passiva reconhecida. Cobrança procedente. Recurso provido para esse fim".
(1º TACív. -SP, Ap. Civ nº 395805-8/00, 2ª Câm., unân., Rel. Araújo Cintra, julg. em 05/07/88).
Condomínio - Despesas condominiais "Obrigação do condômino recolhê-la mensalmente, não desobrigando o simples fato de não receber o carnê: Consignação posterior do valor singelo improcedente, Sentença mantida.
(1º TACiv. -SP, Ap. Cív nº 393994-9/00, 5ª Câm., unân., Rel. Mauricio Vidigal, julg. em 26/10/88).
Fiança - Exoneração - Separação judicial do locatário - Ausência de comunicação ao locador (artigo 12, parágrafo único da Lei n2 8.245/91) - Subsistência da garantia: "Uma vez não comunicado ao locador a sub-rogação contratual operada na espécie (artigo 12, parágrafo único, da Lei nº 8.245/91), remanesce intacta a fiança".
(2º TACIVIL - Ap. c/ Rev. 469.912 - 1ª Câm. - Rel. Juiz Renato Sartorelli - 25/11/1996).
Locação - Aluguel - Pagamento antecipado - ilícito contravencional previsto no artigo 43, III, da Lei nº 8.245/91 - Caracterização tão-só quando exigido pelo locador: "O ilícito contravencional previsto no inciso III, do artigo 43, da Lei Inquilinária só ocorre se o locador exigir do inquilino o pagamento antecipado do aluguel. Se partir do locatário a iniciativa de antecipar o pagamento, no seu exclusivo interesse, não estará configurada a contravenção".
(2º TACIVIL - Ap. c/ Rev. 470/411 - 11ª Câm. - Rel. Juiz Mendes Gomes - J. 27/01/1997).
IPTU - O valor cobrado pela Prefeitura é devido?
De conformidade com o previsto na Constituição Federal, às Prefeituras cabe a possibilidade de cobrar anualmente, o IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO, o chamado IPTU.
Como todos os tributos, o citado imposto também é cobrado com base em três fatores básicos: a situação descrita na lei, a alíquota aplicável e a base de cálculo.
No caso do IPTU, a situação descrita na lei para definir o fato imponível é ser proprietário de imóvel, construído ou não, localizado na zona urbana do município que instituiu o tributo por lei. Assim é que o simples fato da pessoa ser proprietária de imóvel na zona urbana do município é o bastante para que seja ela obrigada a pagar o imposto em tela. O montante a ser pago é calculado pela aplicação da alíquota definida em lei sobre o chamado valor venal do imóvel, que se constitui na base de cálculo. Algum tempo atrás algumas Prefeituras fixaram a alíquota progressiva a qual consiste na adoção de um percentual diferenciado conforme o valor do imóvel e de acordo com as regras definidas em lei.
A exigência do tributo com base nessa sistemática foi discutida judicialmente por inúmeros contribuintes. Tal discussão gerou um entendimento dominante entre os juízes no sentido de ser referida cobrança inconstitucional.
Ocorre que recentemente a Constituição Federal foi modificada, e passou a permitir às Prefeituras adotarem o referido procedimento.
Assim agiu a Prefeitura de São Paulo que, por recente alteração da lei municipal, definiu uma sistemática para o cálculo do imposto em tela, que resulta em percentagens diferentes, conforme varie o valor venal do imóvel. Por tal procedimento, quanto maior for o valor venal do imóvel, maior será a alíquota aplicada, que varia de 0,8% a 1,6%, para imóveis residenciais, e de 1,2% a 1,8%, para os demais imóveis (comerciais, industriais e etc).
Em que pese a modificação constitucional e a lei aplicável (no caso de São Paulo, a norma aprovada no final de 2001 passou a valer a partir do exercício de 2002), existem teses jurídicas que ainda colocam em dúvida a possibilidade da adoção da sistemática da progressividade da alíquota.
Em outras palavras, discute-se ainda, com imprevisíveis chances de sucesso, a legalidade da aplicação dessas alíquotas progressivas sobre uma base de cálculo (valor venal) fixada de acordo com o uso, a localização e o valor do imóvel. Outro ponto importante a ser analisado pelo contribuinte é verificar se o valor venal atribuído ao imóvel pela Prefeitura equivale ao seu valor de mercado, pois essa equivalência deve existir. Ou seja, se o valor da base de cálculo (valor venal) corresponde ao montante que o proprietário poderia auferir na venda do seu bem.
Para a fixação dos valores venais dos imóveis as Prefeituras adotam como critério uma planta genérica de valores, que consiste em um estudo e modelo matemático que levam em consideração o valor do metro quadrado construído e o valor do metro quadrado do terreno conforme o local onde ele se encontra (área nobre, popular, comercial, industrial e etc.).
Ocorre que, muitas vezes, tal modelo apresenta resultados distorcidos para determinadas regiões, podendo resultar em tributo maior do que o devido, já que o cálculo do imposto será feito com base em alíquota aplicada sobre valor superior ao que o proprietário poderia auferir na venda de seu imóvel. Quando isso ocorre, e sendo possível provar a distorção, a exigência em tela pode ser discutida em juízo, evitando-se, assim, a cobrança indevida.
Um último ponto que deve ser observado é o relativo aos imóveis isentos do pagamento do IPTU. As Prefeituras fixam critérios para conceder isenção a determinada faixa de contribuintes.
No caso da Prefeitura de São Paulo, a lei em vigor aumentou o número de contribuintes abrangidos pela isenção ao determinar que ficam isentos do imposto os imóveis cujo valor venal não exceda R$ 50.000,00 desde que atendidas as limitações da lei.
Assim, vale a pena atentar se a propriedade imóvel abrangida pela isenção municipal e, não estando, qual o custo adicional de imposto decorrente da aplicação da alíquota progressiva, e/ou da distorção no valor venal atribuído que serviu para base de cálculo.
Somente um estudo específico de cada caso poderá demonstrar a viabilidade de discutir na Justiça o reconhecimento da isenção, ou para que o valor do tributo seja exigido com base em alíquota não progressiva, ou, ainda, para que o valor venal represente o valor de mercado.
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