O seguro de um edifício deve ser feito com base em valores reais, em função dos custos de reconstrução e nunca do preço comercial do edifício.
Se o seguro for com valor inferior ao real, o síndico, em caso de sinistro, poderá ser responsabilizado civil e criminalmente pela contratação.
A Susep (Superintendência de Seguros Privados) permite que haja desconto na apólice para o seguro de incêndio. Negocie o valor e exija que o desconto venha discriminado em favor do condomínio.
Fonte: Manual do Síndico - SECOVI-SP.
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Novo Código Civil
- Código Civil, Art. 1.346. "É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial." - Este artigo complementa o Artigo 13 da Lei Nº 4.591 de 16/12/1964.
Obrigatoriedade e Desenvolvimento do Seguro
O que diz a Lei
Um contrato de seguro é definido no Código Civil como um contrato pelo qual uma das partes se obriga com a outra, mediante o pagamento de um prêmio, a indenizá-la dos prejuízos resultantes de riscos futuros previstos no contrato.
Este contrato considera-se perfeito desde que o segurador remeta a apólice ao segurado, continua o Código, onde devem estar consignados os riscos assumidos, o valor do objeto do seguro, o prêmio devido ou pago pelo segurado e quaisquer outras estipulações, que no contrato se firmarem . O Código determina que "não se pode segurar uma coisa por mais do que valha".
Tanto ao contrato de seguro, quanto às obrigações do segurado e do segurador, o Código Civil elenca em seus artigos do capítulo sobre Seguros, diversas determinações e procedimentos legais.
A Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, conhecida como a Lei do Condomínio, determina "a obrigatoriedade de proceder, ao seguro da edificação, abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio, ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio".
O prazo para contratação do seguro é de 120 dias após o "habite-se". A Lei do Condomínio fixa para que o seguro obrigatório seja computado nas despesas ordinárias do condomínio. Descumprida essa determinação, o condomínio fica sujeito à multa mensal, equivalente a 1/12 do Imposto Predial, cobrável pela municipalidade de forma executiva.
O Decreto-Lei nº 73, de 21 de novembro de 1966 e o Decreto nº 61.687, de 7 de dezembro de 1967, que o regulamentou, prevêem para a inexistência do seguro obrigatório do condomínio, a apuração de culpa, mediante processo que tenha por base o auto, a representação ou a denúncia.
Espécies de Seguros
A Lei do Condomínio, quanto ao seguro obrigatório, fala do seguro da edificação contra incêndio ou outro sinistro, que cause destruição no todo ou em parte. No caso de incêndio, a apólice geralmente cita também a explosão ou raios, que dão origem ao incêndio. Entre os seguros, incluem-se diversos tipos como desmoronamentos, vendaval, danos elétricos, incêndio de bens de moradores, roubo de bens dos moradores, responsabilidade civil por guarda de veículo, impacto de veículos terrestres, assalto e seqüestro, ou projétil perdido.
Entre os tipos de seguro está o de responsabilidade civil contra terceiros, que cobre acidentes como em elevadores até os de queda de qualquer objeto do alto sobre transeuntes ou automóveis. Há ainda o de acidente de trabalho, obrigatório, fixado pela Lei nº 5.316, de 14 de setembro de 1967 e Decreto nº 61.784, de novembro de 1967, que é atualmente cobrado automaticamente nas guias mensais das contribuições para o INSS.
O Síndico e o Seguro
A responsabilidade de segurar o edifício é inteiramente do síndico. O artigo 30 do Decreto nº 61.687, que regulamentou o seguro obrigatório, dispõe que o síndico deve fornecer aos condôminos a comprovação de que o seguro da edificação foi feito, ou seja pela cópia autenticada da própria apólice ou por uma declaração, por ele assinada, em que conste o número da apólice, nome da companhia seguradora, datas do início e término do seguro e o valor total do mesmo.
Ao lado da obrigatoriedade de fazer o seguro, o síndico deve ter os cuidados necessários para contratar uma seguradora idônea. Atentar para que a seguradora escolhida faça urna proposta bem clara com todos os detalhes necessários para a efetivação do seguro.
O contrato deve ter assistência técnica de um corretor de seguros exclusivamente e não de curiosos no ramo. Um contrato de seguro deve ser bem elaborado. No contrato de seguro, o síndico deve ter como preocupação maior sua cobertura, em caso de risco, e não fazer um contrato por valor menor que o objeto segurado com intuito de diminuir as despesas condominiais.
O valor do seguro deve corresponder ao exato valor do bem segurado. Caso contrário, se a reposição não corresponder ao bem danificado, todos participarão dos prejuízos, na proporção que se deixou de segurar. Esta determinação geralmente consta nas condições que regem o contrato, como cláusula técnica denominada rateio.
Isso será observado na ocasião de um sinistro, quando já será tarde e irremediável, naquilo que se diz que o barato sai caro. Há de se salientar ainda que havendo o caso de condômino que segurou o seu apartamento, fica obrigado a contribuir para o seguro geral do edifício, uma vez que o condomínio abrange as partes e coisas comuns, como elevadores, equipamentos e acessórios do prédio.
Doutra parte é também preciso que o contrato seja específico nos itens do que é segurado. Se um acidente vier a danificar uma coisa descoberta no contrato de seguro, o prejuízo terá que ser arcado pelo condomínio e os condôminos poderão processar judicialmente o síndico pela falta de responsabilidade.
Regras de Segurança
O seguro une-se aos fatores de segurança, como corolário. Se um condomínio possui apólice de seguro, tem garantia contra os mais diversos infortúnios que possam ocorrer. Entretanto, sendo muitos acidentes inevitáveis, muitos deles se podem prevenir para que não aconteçam.
O CONTRU, Departamento de Controle e Uso de Imóveis, órgão municipal que cuida das atribuições relativas à segurança necessária para qualquer edificação pública, elaborou regras se segurança em sua Orientação Normativa, agregando todos os requisitos mínimos de segurança.
Entre essas orientações, que vão desde o projeto de construção, podemos salientar como orientações para o dia a dia:
a) Iluminação de emergência com fonte de suprimento de energia independente da rede geral, alimentada por baterias de acumuladores ou gerador, para iluminação de saídas, escadas e corredores.
b) Sinalização das rotas de fugas e dos equipamentos de combate ao incêndio.
c) Revisão do sistema e pára-raios.
d) Lacração das lixeiras.
e) Revisão periódica das instalações elétricas. Estas deverão ser reformuladas nas seguintes hipóteses:
- uso de fusíveis do tipo rolha e/ou cartucho;
- uso de quadros de luz/força de material combustível (madeira);
- se os fusíveis estiverem queimando e/ou disjuntores estiverem desligando com freqüência;
- se os condutores e os disjuntores estiverem aquecidos;
- se existirem ligações diretas no lugar dos disjuntores e/ou fusíveis;
- se os condutores estiverem fora de eletrodutos.
Além das regras do CONTRU existem diversos decretos, portarias e normas reguladoras, ao nível federal e estadual. A elas se unem as determinações do próprio Regulamento Interno do Condomínio no que diz respeito à segurança, que todos devem obedecer, moradores, empregados e visitantes para evitar os acidentes.
As regras de segurança são para toda a comunidade do edifício e especialmente ao síndico e ao zelador, aos quais cabe impor e vigiar o seu cumprimento.
Muitas ações judiciais têm sido propostas e ganhas, em que são condenados os condomínios no pagamento do prejuízo causado por um acidente , como por exemplo, no caso de um elevador em deficiência de uso por desídia do síndico. É bom enfatizar que a Lei do Condomínio diz que a função do síndico é a de manter dentre outros "os serviços que interessam a todos os moradores".
Na Segurança e Prevenção de acidentes ainda entra o importante fator de manutenção. Assim, todos os equipamentos devem ser revisados periodicamente, observando-se constantemente se estão em perfeita condição de uso e se não estiver tudo em ordem de funcionamento a providência de reparo ou troca deve ser imediata.
Enfim, segurança e prevenção se entrelaçam no assunto primordial que deve estar sempre na mente de todos da comunidade do condomínio: assegurar o bem patrimonial e a vida.
Fonte: Guia do Síndico - Páginas Amarelas |