As principais cláusulas e requisitos que devem constar no contrato são:

a) Nome e qualificação do locador, locatário e fiador, se houver;
b) Descrição e endereço do imóvel locado;
c) Valor do aluguel, índice e periodicidade do reajuste;
d) Forma e local de pagamento;
e) Modalidade da garantia apresentada (fiador, depósito em dinheiro ou seguro-fiança);
f) Discriminação dos encargos a serem pagos (condomínio, água, luz, esgotos, etc.);
g) Destinação do imóvel (residencial, comercial ou não residencial);
h) Data do início e prazo da locação (duração do contrato);
i) Cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel;
j) Termo de vistoria (descrição do estado de conservação do imóvel), que deve ser anexado e passar a integrar o contrato. Todos os contratos devem ser assinados por duas testemunhas que não tenham impedimentos legais especificando o nome, o número da carteira de identidade e o endereço.
O contrato deve ser registrado no Cartório de Títulos e Documentos. O registro no Cartório Imobiliário só se faz necessário caso o inquilino venha a ter interesse na compra do imóvel.

Documentos normalmente exigidos para elaboração do Contrato

Por Parte do locador:

- título de propriedade - procuração, se o contrato for assinado por um representante.
- cédula de identidade (RG)
- cic (CPF)
- contas de serviços públicos (água, luz, etc.)
- carnê do IPTU.

Por Parte do locatário:

- cédula de identidade (RG)
- cic (CPF)
- comprovação de renda

Por Parte do Fiador:

- cédula de identidade (RG)
- cic (CPF)
- escritura definitiva do imóvel colocado em fiança
- carnê do IPTU do imóvel

Titularidade
(Art. 2º)

O locador e o locatário respondem pela locação de um imóvel.

Caso haja mais de um locador ou locatário, todos respondem pela locação, salvo estipulação contrária indicada no contrato.

Nas sublocações são responsáveis o sublocador e o sublocatário. Os ocupantes de habitações coletivas multifamiliares são considerados locatários ou sublocatários.

Prazo e valor inicial da locação
(Art. 3º)

O prazo e o valor inicial de um contrato de locação podem ser ajustados livremente entre as partes.

O valor inicial do aluguel é livre; entretanto, é proibida estipulação em moeda estrangeira e/ou variação cambial ou do salário mínimo.

Direitos e Deveres da Parte: Locador e Locatário:
(Arts. 22, 23, 25, 26, 35, 36 e 83)

Deveres do Locador (proprietário)

- O locador é obrigado a:

- Entregar ao locatário o imóvel, em condições de uso.
- Garantir, durante a locação, o uso pacífico do imóvel.
- Manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel
   (se para fins comerciais, residenciais ou não residenciais).
- Responder por problemas anteriores à locação.
- Fornecer ao locatário, se solicitada, descrição minuciosa do estado do imóvel.
- Fornecer recibo discriminado ao locatário (indicação do valor do aluguel, do condomínio, dos impostos, etc.)
- Pagar as taxas de intermediação (ficha cadastral, elaboração de contrato etc.) e de administração imobiliária.
- Pagar os impostos, taxas e prêmio de seguro complementar contra incêndio, salvo disposição contrária em contrato.
- Mostrar ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas cobradas (carnês de impostos, apólices de seguro, conta de luz, gás, telefone, etc.)
- Pagar as despesas extraordinárias de condomínio, tais como:

a) reformas ou acréscimos que envolvam a estrutura integral do imóvel;
b) pintura de fachadas, paredes laterais, poços de ventilação e iluminação e esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor condições de habitabilidade da edificação;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias decorrentes de dispensa de funcionários, ocorridas em data anterior à locação;
e) instalação de equipamentos de segurança, de incêndio, telefonia, intercomunicação, esporte e lazer (extintores, portas corta-fogo, interfones, antenas, traves, etc.);
f) despesas com decoração e paisagismo de áreas comuns;
g) formação e contribuição para o fundo de reserva.

Deveres do locatário (inquilino)

- O locatário é obrigado a:

- Pagar pontualmente o aluguel e encargos da locação no prazo e local estipulados. Se o contrato não estipular prazo, o pagamento deve ser feito até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido.
- Utilizar o imóvel para uso determinado em contrato, mantendo-o em boas condições.
- Restituir o imóvel locado ao final da locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal.
- Informar imediatamente o locador sobre qualquer dano ou defeito de responsabilidade deste.
- Reparar imediatamente os danos de sua responsabilidade causados durante o período de locação.
- Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e escrito do locador.
- Encaminhar imediatamente ao locador documentos de cobrança (impostos, condomínios, etc.), bem como intimações, multas ou   exigências de autoridades, mesmo que dirigidas ao locatário.
- Pagar despesas decorrentes de prestação de serviços públicos (luz, telefone, água, gás, esgoto, etc.).
- Autorizar vistorias e visitas de terceiros ao imóvel (em caso de negociação), desde que combinados o dia e a hora.
- Obedecer a convenção e o regulamento interno do condomínio.
- Pagar despesas ordinárias do condomínio, tais como:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos funcionários;
b ) cotas do consumo de água e esgoto, gás e luz utilizadas nas áreas comuns;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança de uso comum;
e) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
f) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
g) rateios de saldo devedor do condomínio, exceto os referentes a período anterior ao início da locação;
h) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum, destinados à prática de esportes e lazer;
i) reposição do fundo de reserva, eventualmente utilizado para despesas ordinárias total ou parcialmente, desde que não seja anterior ao inicio da locação.

O pagamento de tais despesas é obrigatório quando comprovada a previsão orçamentária e o rateio mensal.

O locatário pode ainda exigir a qualquer tempo a comprovação das despesas apresentadas.

Nas edificações de um único proprietário, as despesas também devem ser comprovadas.

O locatário poderá votar nas assembléias que envolvam despesas ordinárias no caso de não comparecimento do condômino-locador.

Direito de Preferência
(Art. 27)

É o direito dado ao inquilino de comprar o imóvel por ele alugado.

Ocorrendo a venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou, ainda, dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel em igualdade de condições com terceiros.

No caso de o imóvel pertencer a várias pessoas, a preferência será dos demais proprietários.

O locador deve informar o locatário se tiver intenção de negociar o imóvel, através de notificação (judicial ou extrajudicial) ou outro meio comprovável.

A comunicação deverá conter todas as condições do negócio, especialmente o preço, forma de pagamento, existência de ônus reais, local e horário para exame da documentação.

O locatário, por sua vez, terá o prazo de 30 (trinta) dias para se manifestar junto ao locador.

Se o locatário for desrespeitado em seu direito de preferência, poderá reclamar do proprietário perdas e danos.

Se o contrato de locação tiver sido averbado no Cartório Imobiliário, pelo menos 30 (trinta) dias antes da negociação, o inquilino poderá comprar o imóvel depositando o valor da operação e das despesas de transferência, no prazo de 6 (seis) meses a partir do registro do contrato no Cartório Imobiliário.

Sublocações
(Parágrafo único do art. 2º, e arts. 14, 21, 24 e 30)

Nas sublocações são aplicadas, no que couber, as disposições relativas às locações.

Os ocupantes de habitações coletivas multifamiliares são reconhecidos como locatários ou sublocatários ("presunção legal").

O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação. Nas habitações coletivas, a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação.

Caso sejam cobrados valores acima do permitido, os sublocatários poderão reduzir o valor do aluguel até o limite legal.

Ocorrendo o término ou rescisão da locação ficam, também, rescindidas as sublocações. É assegurado ao sublocatário eventual direito de indenização contra o sublocador.

Havendo discussão judicial entre locador e locatário, os sublocatários terão que pagar ao locador os valores devidos ao sublocador e os aluguéis que vencerem durante o processo.

Nos imóveis utilizados como habitações coletivas, locatários e/ou sublocatários poderão depositar judicialmente o aluguel e os encargos, no caso de a habitação ser considerada precária pelo Poder Público.

Os valores depositados judicialmente poderão ser utilizados para a regularização do imóvel (obras ou serviços) quando houver ordem judicial e determinação de autoridade pública.

No caso de venda do imóvel sublocado em sua totalidade, caberá ao sublocatário a preferência de aquisição.

Caso haja diversos sublocatários, a preferência caberá a todos em comum ou a qualquer um deles, se um só estiver interessado.

Garantias
(Arts. 37 a 41 e 82)

Para assegurar o cumprimento das obrigações decorrentes da locação, o locador pode exigir uma das seguintes garantias abaixo mencionadas. Se o contrato não estabelecer nada em contrário, qualquer uma das garantias se estende até a devolução do imóvel.

1 - Caução

O depósito dado em garantia pode ser de bens móveis ou imóveis.

a) Depósito de bens móveis: deve ser registrado em Cartório de Títulos e Documentos.
b) Depósito de bens imóveis: deve ser averbado na matrícula do imóvel, registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente.

O depósito em dinheiro não pode ser superior ao valor equivalente a três meses de aluguel e deve ser depositado em caderneta de poupança.

Se o inquilino, ao final da locação, estiver em dia com suas obrigações, o dinheiro e as vantagens de sua aplicação devem ser devolvidos.

O depósito em títulos ou ações deverá ser substituído em 30 (trinta) dias, no caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras dos papéis.

2 - Fiança

Fiança é uma garantia contratual dada por terceira pessoa (fiador) que se responsabiliza pelo cumprimento das obrigações do inquilino, caso este não as cumpra.

A fiança dada em garantia deve ser substituída, a critério do locador, no caso de:

a) morte, ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador;
b) alienação ou restrição dos bens imóveis do fiador;
c) mudança de residência do fiador, sem comunicação ao locador;
d) desistência (desobrigação) por parte do fiador;
e) prorrogação da locação, se a fiança for por prazo determinado;
f) desaparecimento dos bens imóveis, desapropriação ou alienação do imóvel dado em garantia.

O bem imóvel dado em garantia pode ser penhorado, mesmo que o fiador possua apenas um imóvel, para pagamento de débitos do locatário.

3 - Seguro de Fiança locatícia

Feito através de companhias seguradoras, que são intermediárias entre o inquilino e o proprietário, é um valor fixado de acordo com a garantia pretendida - cobertura do não pagamento do aluguel e dos encargos legais (condomínio, luz, etc.) ou de eventuais danos ao imóvel, multas e outros encargos.

Sempre que o proprietário optar pelo seguro-fiança, será chamado de "segurado-beneficiário", e o inquilino de "garantido". O garantido pagará, a título de seguro, um valor correspondente a um porcentual do aluguel.

O inquilino que não quiser assumir o encargo do pagamento mensal do seguro, poderá optar pelo pagamento único do maior percentual, o que será feito no início da locação.

Pagamento de Aluguel Antecipado
(Arts. 42 e 48)

A cobrança de aluguel antecipado só é permitida nos seguintes casos:

1 - locações que não apresentam garantia:
Neste caso o locador poderá cobrar o aluguel e os encargos até o sexto dia útil do mês a vencer.

2 - locações para temporada:
O locador pode exigir o pagamento antecipado e de uma só vez dos aluguéis e encargos.

Reajustes da Locação
(arts. 17 e 85)

Quanto aos reajustes (indexador e periodicidade) devem ser observadas as seguintes situações:

1 - locações em vigor ou novas, cujos imóveis possuam "habite-se" anterior a 20 de dezembro de 1991:

Os reajustes obedecerão ao estipulado em lei específica (indexador e periodicidade). Atualmente, a periodicidade de reajuste mínima permitida é semestral.

Após cinco anos de vigência da lei nº 8.245/91, ou seja, a partir de 20 de dezembro de 1996, as partes poderão estabelecer, livremente, a periodicidade de reajuste dos contratos.

É proibida a vinculação dos reajustes ao salário mínimo ou à variação cambial.

2 - Locações de imóveis novos cujo "habite-se" tenha sido concedida a partir de 20 de dezembro de 1991:

As partes podem estabelecer livremente em contrato a periodicidade e o indexador do reajuste.

É proibida a vinculação de reajustes ao salário mínimo ou à variação cambial.

Revisão de valor do aluguel
(Arts. 18, 19 e 68)

As partes contratantes podem, de comum acordo e a qualquer momento, alterar o contrato de locação, fixando também novo valor para o aluguel.

Se não houver acordo amigável, o locador ou o locatário poderá, após 3 (três) anos de vigência do contrato ou do último acordo, pedir a revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao valor do mercado.

1 - Aluguel Provisório

O juiz, ao marcar a primeira audiência, fixará o valor do aluguel provisório se o locador tiver feito este pedido formalmente.

O valor será devido pelo locatário desde a citação e não poderá ultrapassar 80% da quantia solicitada pelo locador. Entretanto, o inquilino poderá pedir a revisão desse valor.

2 - Aluguel Fixado em Sentença

O aluguel fixado em sentença retroage à citação. As diferenças devidas durante a ação de revisão serão pagas corrigidas e podem ser exigidas a partir da decisão judicial definitiva.

Sucessão Contratual
(Arts. 10 a 12)

A sucessão contratual ocorre:

1 - Em Caso de Morte:

a) morrendo o locador, a locação é transmitida aos herdeiros;
b) morrendo o locatário, a locação é assumida pelo cônjuge ou companheiro e sucessivamente pelos herdeiros e pessoas que viviam na dependência econômica desse.

2 - Em caso de Separação (de fato ou de direito), Divórcio ou Dissolução do Concubinato:

A locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. O locador deve ser comunicado por escrito e pode exigir a apresentação de uma nova garantia locatícia (seguro-fiança, caução ou fiador).

Cessão, Empréstimo e Sublocação
(Arts. 13 a 16)

O locatário deve notificar por escrito o proprietário se tiver intenção de ceder, emprestar ou sublocar o imóvel.

Todas essas modalidades de transmissão do uso de imóveis, totais ou parciais, dependerão de consentimento prévio e escrito do locador.

O locador tem o prazo de 30 (trinta) dias para manifestar formalmente sua oposição à ocorrência de uma das hipóteses descritas.

Benfeitorias
(Arts. 35 e 36)

No tocante a benfeitorias realizadas pelo locatário no imóvel, salvo expressa disposição contratual em contrário, deve-se observar:

1 - Benfeitorias necessárias e/ou úteis

Benfeitorias necessárias são as que visam à conservação do imóvel, evitando sua ruína. As úteis visam à valorização e ao melhor aproveitamento e dependem de autorização do locador.

Serão indenizáveis pelo locador e permitem o exercício do direito de retenção, ou seja, o inquilino tem direito a ficar no imóvel até o reembolso das despesas, salvo expressa disposição contratual em contrário.

2 - Benfeitorias Voluptuárias

Benfeitorias voluptuárias são as realizadas por mero prazer pessoal, desnecessárias para o uso normal da habitação.

Não serão indenizáveis e podem ser retiradas pelo locatário, desde que não afetem a estrutura e as características do imóvel.

Locações para Temporada
(Arts. 48 a 50)

São as destinadas à residência temporária do locatário para lazer, realização de cursos, tratamento de saúde etc.

O prazo de ocupação da locação não pode ultrapassar 90 (noventa) dias e o pagamento dos aluguéis e encargos pode ser exigido antecipadamente e de uma só vez.

Caso o imóvel seja mobiliado, devem constar obrigatoriamente do contrato a descrição de seu estado de conservação e a relação dos móveis e utensílios disponíveis.

Desocupação de imóveis locados
(Antes de 20/12/1991 - Locações Antigas - Art. 78)

Os imóveis alugados cujos contratos sejam anteriores a 20/12/1991, e que estejam, ou entrarão após essa data em período de prorrogação, poderão ser retomados pelo proprietário. O inquilino terá um prazo de 12 (doze) meses para desocupar o imóvel.

Entretanto, se houve revisão do aluguel, corrigindo-o ao preço de mercado, entre 20/12/1990 e 19/12/1991, o locador só poderá solicitar o imóvel 24 (vinte e quatro) meses depois da data da revisão. Findo este prazo, serão concedidos 12 meses para sua desocupação.

Caso o locador tenha interesse na retomada do imóvel, é necessário informar, através de notificação , o inquilino.

Desocupação de imóveis locados
(Após 20/12/1991 - Locações Novas - Arts. 46 e 47)

1 - Por Denúncia Vazia

A nova Lei do lnquilinato traz de volta a denúncia vazia, que é a retomada do imóvel sem necessidade de justificativa, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Poderá ocorrer nos seguintes casos:

a) Nas locações que a partir de 20/12/1991 forem ajustadas por escrito, e cujo prazo inicial de locação seja igual ou superior a 30 (trinta) meses (2 anos e meio).

Se o inquilino permanecer no imóvel sem um novo contrato, o locador poderá solicitar o imóvel a qualquer tempo. Serão concedidos 30 (trinta) dias para a desocupação.

b) Nas locações ajustadas verbalmente ou por escrito, com prazo inicial inferior a 30 (trinta) meses, se o inquilino permanecer na locação por mais de 5 (cinco) anos ininterruptos.

As locações ajustadas verbalmente podem ser comprovadas através de recibos, contas de luz, testemunha etc.

Regras comuns para Desocupação de imóveis nas locações
(Antigas e Novas - Arts. 7, 8 e 9)

O imóvel pode ainda ser desocupado se houver:

a) Acordo formal entre as partes;
b) lnfração legal ou contratual;
c) Falta de pagamento do aluguel e/ou encargos;
d) Necessidade de reparação urgente do imóvel determinada pelo Poder Público, que seja recusada pelo inquilino ou não possa ser executada com sua permanência no imóvel;
e) Alienação, venda ou cessão do imóvel. Nestas circunstâncias, o prazo para a desocupação do imóvel é de 90 (noventa) dias, a não ser que a locação esteja na vigência do prazo inicial determinado e o contrato estipular cláusula de vigência em caso de alienação. O contrato deve ser devidamente averbado no Cartório de Registro de Imóveis. A cláusula de vigência é um dispositivo contratual que garante a permanência do inquilino no imóvel durante o prazo inicial estipulado, mesmo que este seja vendido, cedido ou transferido a terceiro;
f) Extinção do usufruto ou fideicomisso. Nestas situações, o prazo para desocupação do imóvel é de 30 (trinta) dias.

Restrições para desocupação de imóveis locados
(Arts. 4º, 6º e 47)

A nova Lei do lnquilinato estabelece restrições para o proprietário e obrigações para o inquilino na desocupação do imóvel locado, nessas condições:

1 - Nos Contratos por Prazo Determinado

O locador não poderá reaver o imóvel alugado durante o prazo inicial determinado no contrato.

O locatário, entretanto, pode rescindi-lo desde que pague a multa pactuada (proporcional ao prazo) ou, na sua falta, a que for determinada judicialmente.

O locatário ficará isento do pagamento de multa se a rescisão do contrato de locação decorrer de transferência de emprego para outra localidade, feita pelo empregador. Nesse caso o locador terá que ser notificado com, pelo menos, 30 (trinta) dias de antecedência.

2 - Nos Contratos por Prazo lndeterminado

Caso o contrato esteja prorrogado, e por tempo indeterminado, o inquilino poderá desocupar o imóvel avisando o locador com, no mínimo, 30 (trinta) dias de antecedência. Esse aviso deve ser feito por escrito, em duas vias: uma delas, devidamente protocolada junto ao locador; a outra deve ficar com o inquilino.

3 - Por Prazo Inferior a 30 Meses (2 anos e meio)

Os imóveis com contratos de locação firmados por prazo inferior a 30 (trinta) meses poderão ser retomados:

a) No caso de extinção do contrato de trabalho vinculado à locação;
b) Para uso próprio, do cônjuge ou companheiro;
c) Para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
d) Para demolição e edificação aprovadas;
e) Para realização de obras aprovadas que aumentem a área construída em, pelo menos, 20% (vinte por cento).

Procedimentos Judiciais: Liminar , Despejo, Ação de Consignação
(Arts. 50, 58 e seguintes)

Seja qual for o motivo do término da locação, a ação judicial do locador para reaver o imóvel é a de despejo, que terá rito ordinário.

Os processos tramitarão, também, durante as férias forenses.

As citações, intimações ou notificações , desde que autorizadas em contrato, poderão ser feitas por correspondência com aviso de recebimento. Eventuais recursos às sentenças proferidas pelo juiz serão apreciados pelo tribunal ("efeito devolutivo"). Entretanto, a primeira decisão deve ser cumprida.

1 - Concessão de liminar para Desocupação

Em alguns casos, pode ser concedida liminar para desocupação do imóvel no prazo de 15 (quinze) dias. Para isso, o locador oferecerá garantia equivalente a 3 (três) meses de aluguel. São estes os casos:

a) descumprimento de acordo celebrado por escrito e assinado pelas partes e por 2 (duas) testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de 6 (seis) meses para desocupação, a partir da assinatura do acordo;
b) extinção do contrato de trabalho vinculado à locação devidamente comprovado;
c) término do prazo de locação para temporada, desde que o locador tenha proposto ação de despejo no prazo de 30 (trinta) dias após o vencimento do contrato;
d) morte do locatário, sem que tenha sido deixado sucessor legítimo;
e) permanência do sublocatário no imóvel, quando extinta a locação celebrada com o locatário.

2 - Despejos - Casos Gerais

Neste tópico serão tratados os casos nos quais se faz necessária a intervenção do Poder Judiciário, por não ter sido possível acordo ou desocupação voluntária do imóvel.

Os casos gerais nos quais pode ser movida ação de despejo são os seguintes:

a) para uso próprio de ascendente, descendente e companheiro;
b) para demolição, edificação ou realização de obras que aumentem, no mínimo, 20% (vinte por cento) a área construída;
c) nos contratos ajustados por prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, caso o locatário tenha permanecido no imóvel após este prazo. Nesses casos, se o inquilino concordar com a desocupação do imóvel e se manifestar, através de advogado, no prazo de contestação, serão concedidos 6 (seis) meses para a desocupação do imóvel. Este prazo será contado a partir da citação.

Se o inquilino cumprir o estipulado, não pagará as custas processuais e os honorários advocatícios.

Caso contrário, além de arcar com as custas, o locatário receberá mandado judicial de despejo.

É necessária a comprovação de propriedade, devidamente registrada nos cartórios competentes, nas ações de despejo que forem movidas para reparações urgentes (determinadas pelo Poder Público) e nas quais o inquilino não possa permanecer no imóvel; nas que visam à demolição ou edificação licenciadas e nas que envolvam aquisição.

3 - Ação de Despejo por Falta de Pagamento

A falta de pagamento do aluguel e dos encargos da locação (condomínio, água, luz, etc.) pode acarretar uma ação de despejo por falta de pagamento.

O locatário poderá (no prazo de contestação) evitar o despejo, requerendo autorização para o pagamento integral do débito atualizado (aluguel, acessórios, multas, juros pelo atraso, penalidades contratuais, custas e honorários advocatícios).

No período de 1 (um) ano, o inquilino só poderá se utilizar desse recurso por duas vezes. Se nesse período for movida uma terceira ação por falta de pagamento, o despejo é inevitável.

Nas ações de despejo julgadas procedentes, será fixado pelo juiz prazo máximo de 30 (trinta) dias para a desocupação.

Nessa sentença, será fixado um valor de depósito se houver execução provisória de despejo (desocupação do imóvel antes da decisão final do processo).

Se houver mudança da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o depósito reverterá a favor do locatário que poderá, ainda, reclamar em ação própria eventuais diferenças.

4 - Ação de Consignação em Pagamento

Ocorrendo recusa no recebimento do aluguel ou dos encargos por parte do locador, deverá o locatário ingressar com uma ação de consignação, através de advogado.

Após a citação do locador, o locatário será intimado a efetuar o depósito das importâncias no prazo de 24 (vinte e quatro) horas. Se o locatário depositar valor inferior ao devido, terá de, em 5 (cinco) dias, pagar a diferença com acréscimo de 10% (dez por cento).

Penalidades Criminais, Civis e Administrativas
(arts. 43 e 44)

1- Penalidades Criminais

Algumas condutas são consideradas crimes ou contravenções penais. São crimes puníveis com detenção de 3 (três) meses a 1 (um) ano, ou com prestação de serviços à comunidade as seguintes condutas:

a) a recusa, pelo locador ou sublocador, do fornecimento de recibo discriminando o aluguel e os encargos, nos casos de habitações multifamiliares;

b) não utilização (pelo locador, ascendente, descendente, cônjuge ou companheiro) do imóvel retomado, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias após sua entrega, ou sua utilização por prazo inferior a 1 (um) ano;

c) não realização de obras, reparos, demolição e edificação, por parte do locador ou adquirente, em 60 (sessenta) dias a contar da entrega do imóvel;

d) execução de despejo antes do prazo de 30 (trinta) dias após o falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer pessoa que habite o imóvel.

No caso de contravenções, as punições podem ser a prisão simples de 5 (cinco) dias a 6 (seis) meses ou a multa de 3 (três) a 12 (doze) vezes o valor do último aluguel atualizado.

As contravenções são as seguintes:

a) exigir, por motivo de locação ou sublocação, algum valor além do aluguel e dos encargos permitidos;

b) exigir, por motivo de locação ou sublocação, num mesmo contrato, mais de uma modalidade de garantia;

c) cobrar antecipadamente o aluguel, a não ser nos contratos sem garantia ou nas locações para temporada.

2 - Penalidades Civis

O locatário prejudicado pela ocorrência de qualquer um dos crimes descritos acima poderá ingressar com processo judicial, pleiteando multa equivalente a um mínimo de 12 (doze) e um máximo de 24 (vinte e quatro) meses do valor do último aluguel atualizado, ou do que esteja sendo cobrado do novo inquilino, se realugado o imóvel.

O locatário poderá, também, reclamar perdas e danos, se não for observado o direito de preferência, no caso de alienação do imóvel locado.

3 - Penalidades Administrativas

O Conselho Regional de Corretores de Imóveis ( CRECI ) pode apreciar questões envolvendo procedimento de imobiliárias, administradoras ou corretores credenciados.

As penas podem variar desde advertência até a suspensão do direito do exercício profissional.