Convém que a convenção estipule regras como:
a) identificação para entrada do veículo (selos, cartões, chaves de acionamento, etc.);
b) se a vaga é fixa, por chegada, por rodízio ou sorteio;
c) a definição de vagas pelo tamanho do veículo;
d) manobras (pelo condômino ou garagista);
e) responsabilidade sobre furtos e danos;
f) permissão ou não de lavagem de carros na garagem;
g) permissão ou não de locação de vagas para estranhos ao condomínio;
h) utilização da garagem por visitantes;
i) normas de segurança (acesso, iluminação, extintores, pintura de faixas etc.);
j) forma jurídica de vinculação da unidade autônoma com a garagem (escritura individualizada, identificação numérica).
Fonte: ABC do Condomínio - PROCON-SP.
Utilize bem a garagem
No que se refere à segurança da garagem, um procedimento inicial é quanto à entrada de veículos. O porteiro deve fazer a identificação do veículo pela chapa e pelo próprio tipo de carro, além de seu motorista que, no dia-a-dia, toma-se conhecido como morador do condomínio.
A garagem é um caminho fácil para assaltantes. O portão geralmente é aberto por controle eletrônico, fazendo com que permaneça aberto tempo suficiente para entrada e saída do veículo. O motorista ao entrar ou sair deve observar se nada de estranho há nos arredores e ao entrar confirmar o fechamento completo do portão.
Na garagem a manobra e circulação do veículo, se mal feitas, podem gerar batidas e riscos na lataria, ocasionando atritos entre os moradores.
Cada condômino tem o direito a uma ou mais vagas na garagem, segundo documento contratual de aquisição do seu apartamento. A definição de vagas deve constar da Convenção e do Regulamento Interno, que é a cartilha sobre as disciplinas do prédio.
A vaga vincula-se à unidade autônoma do condomínio e em caso de venda da vaga, independentemente da alienação da unidade a que corresponder, esta só pode ser transferida e incorporada a outra unidade residencial do mesmo prédio. É o que determinam os parágrafos 1º e 2º do artigo 2 da Lei do Condomínio, inclusive proibindo que a transferência da vaga seja feita à pessoa que não tenha o seu apartamento no condomínio. Quanto a empréstimo ou aluguel à pessoa estranha ao condomínio, só poderá ser feito se a Convenção permitir.
A vaga na garagem é um assunto que deve ser claramente definido e respeitado por todos para evitar divergências e conflitos entre os moradores do condomínio.
Tendo definida a vaga na garagem, o seu espaço deve ser respeitado, a fim de evitar problemas com os outros moradores. O carro deve ser estacionado sempre dentro da faixa de demarcação e nunca em cima ou além dela, para não prejudicar as manobras dos vizinhos e nem causar batida no retrovisor lateral, ou pior, na lataria, fatos que comumente ocorrem. Os espaços dos boxes da garagem são destinados exclusivamente para o estacionamento dos veículos. O proprietário da vaga não pode utilizá-la para depositar nela pneus, carrinho de feira, móveis e outros utensílios e mesmo brinquedos de crianças, como velocípede, que nem deve circular pela garagem. O mesmo se diga da circulação de bicicletas. É recomendável que bicicletas e motocicletas tenham área própria na garagem para seu estacionamento.
Deve-se ter a máxima atenção ao entrar e sair da garagem. Manter velocidade reduzida e nunca fazer manobras bruscas.
Ficar sempre atento à movimentação de outros veículos e às pessoas que circulam ao ir ou sair de suas vagas, principalmente as crianças. O roteiro de circulação deve ser obedecido na movimentação dos veículos, não cortando o caminho ou passando por cima de outras vagas para chegar mais depressa ao seu destino.
É importante não se permitir o estacionamento nas alas de entrada e saída da garagem, dificultando e mesmo impedindo a circulação dos usuários da garagem.
Enfim, em todas as situações aceitáveis ou proibidas que apresentam a vaga na garagem, o proprietário deve utilizá-la bem, dentro do seu direito que tem limite no direito do outro.
Fonte: Guia do Síndico - Páginas Amarelas
SUGESTÕES PARA ECONOMIA DE ENERGIA EM GARAGENS
Alternativas de economia de energia elétrica na iluminação de garagens
1º caso - Sistema Existente
Uma garagem subterrânea contendo 20 vagas e sendo iluminada através de 15 lâmpadas incandescentes de 60 watts, funcionando 12 horas por dia (período noturno - 18:00 às 06:00 horas).
O consumo mensal de energia elétrica pode ser calculado da seguinte maneira:
Cons. mensal = nº lâmp. x pot. da lâmp. x hs de uso por dia x 30 dias
(kWh) 1000
Consumo mensal = 15 lâmp. x 60 watts/lâmp. x 12 h/dia x 30 dias
(kWh) 1000
Consumo mensal = 324 kWh/mês
Alternativa 1 - Instalação de Minuteria
Tendo em vista que a movimentação de entrada e saída de carros não é constante durante todo o período noturno, principalmente na madrugada, não se justifica ficarem as lâmpadas permanentemente acesas.
O mais correto é possuir um controle do ciclo de operação das lâmpadas e isto pode ser conseguido através da instalação de minuteria. No exemplo em estudo, considerando-se que 20 vagas correspondem a 20 carros que colocarão em funcionamento a minuteria por 4 (quatro) vezes ao dia (2 entradas e 2 saídas), isto corresponderá a 80 solicitações (20 carros x 4 solicitações /carro) da iluminação plena da garagem.
Se a minuteria for ajustada por um período de tempo de 3 minutos (ciclo liga / desliga) as lâmpadas se manterão acesas por 240 minutos (80 solicitações x 3 minutos/solicitação) ou 4 h.
Nessas condições, o consumo de energia elétrica será:
Consumo Mensal = 15 lâmp. x 60 watts/lâmp. x 4 h/dia x 30 dias
(kWh) 1000
Consumo mensal = 108 kWh/mês
Portanto, a economia mensal de energia elétrica em relação ao sistema atual passa a ser de 216 kWh ou uma economia da ordem de 67%.
Alternativa 2 - Substituição das lâmpadas incandescentes por lâmpadas fluorescentes
Principalmente em garagens, a substituição das lâmpadas incandescentes por lâmpadas fluorescentes é uma das melhores alternativas, face a sua alta eficiência luminosa e por isso menos lâmpadas se tornam necessárias para o mesmo nível de iluminamento existente.
Propiciam ainda, uma redução da potência instalada no local e do consumo de energia elétrica.
É claro que essa opção poderá acarretar em uma nova disposição para a instalação de luminárias e lâmpadas, de tal forma que haja uma distribuição uniforme da luz.
No exemplo, a garagem é iluminada através de 15 lâmpadas incandescentes de 60 watts e como cada lâmpada desta fornece 780 lumens (vide tabela de características das lâmpadas, teremos, no total, um fluxo luminoso emitido por todas as lâmpadas de 11.700 lumens (15 lâmp x 780 lumens/lâmp.).
Para sabermos a quantidade de lâmpadas fluorescentes necessárias para obter o mesmo nível de iluminamento, basta dividirmos o fluxo luminoso total pelo fluxo luminoso da lâmpada escolhida.
No caso, temos:
- Fluxo luminoso total das lâmpadas atuais 11.700 lumen
- Lâmpadas fluorescentes em estudo:
- 20 watts - fluxo luminoso = 1060 lumens
- 40 watts - fluxo luminoso = 2775 lumens
Portanto,
- Quantidade de lâmpadas = 11.700 lumens = 12 lâmpadas
fluorescentes de 20 watts 1060 lumen/lâmp
- Quantidade de lâmpadas = 11.700 lumens = 5 lâmpadas
fluorescentes de 40 watts 2.775 lumens/lâmp
Conclusão: Para substituir 15 lâmpadas incandescentes de 60 watts bastam 12 lâmpadas fluorescentes de 20 watts ou 5 lâmpadas fluorescentes de 40 watts e se manterá, praticamente, o mesmo nível de iluminamento.
Agora, se considerarmos a utilização de reator simples, tipo convencional com starter cuja potência média de perda é de 7 watts para utilização em lâmpada fluorescente de 20 watts e de 13 watts para lâmpada fluorescente de 40 watts, o novo consumo de energia elétrica com a substituição, considerando-se as mesmas condições do sistema atual em estudo, será:
Para lâmpadas fluorescentes de 20 watts
Cons. mensal =nº lâmp. x(pot.lâmp) + pat.reator) x h/uso p/ dia x 30 dias
(kWh) 1000
Cons. mensal = 12 lâmp. x (20 watts + 7 watts) x 12 horas/ dia x 30 dias
(kWh) 1000
Consumo mensal = 117 kWh
Para lâmpadas fluorescentes de 40 watts
Cons. mensal = 5 lâmp. x (40 watts + 13 watts) x 12 horas/ dia x 30 dias
(kWh) 1000
Consumo mensal = 96 kWh
Em relação ao sistema existente, que apresenta um consumo de 324 kwh/ mês, a utilização de lâmpadas fluorescentes de 20 watts em substituição às lâmpadas incandescentes de 60 watts implicará uma redução de 207 kwh/mês ou uma economia de 64%.
Por outro lado, a utilização de lâmpadas fluorescentes de 40 watts implicará uma redução de 228 kWh/mês ou uma economia da ordem de 70%.
2º Caso - Sistema Existente
Uma garagem subterrânea contendo 20 luminárias, cada uma com uma lâmpada fluorescente de 40 watts e alimentadas através de reatores simples cuja potência média de perda de cada um é de 13 watts. As lâmpadas ficam ligadas 24 horas por dia comandadas através de quatro disjuntores que acendem ou apagam grupos de lâmpadas. O fator segurança é importante e não é conveniente ter a garagem totalmente apagada.
O consumo mensal de energia elétrica para esta situação é:
Cons. mensal =(nº lâmp.xpot.lâmp. +nº reator x pot. Reator) xh/dia x30d
(kWh) 1000
Cons. mensal =(20 lâmp. x40 watts +20 reat. x13 watts) x24 hs/dias x 30d
(kWh) 1000
Consumo mensal = 763 kWh
Alternativa 1 - Instalação de Minuteria
Considerando-se que o fator segurança é importante e não é conveniente que a garagem fique totalmente apagada, a minuteria seria utilizada para controlar uma parte da iluminação.
Voltando ao exemplo, se colocarmos 12 lâmpadas acopladas na minuteria de tal maneira que, no total de acionamentos da minuteria, estas mesmas lâmpadas fiquem ligadas 6 horas por dia e que as outras 8 lâmpadas fiquem permanentemente ligadas durante 24 horas por dia, o consumo de energia elétrica nessas condições será:
Cons. mensal =(12 lâmp. x40 watts +12 reat. x 13 watts) x 6 hs/dia x 30 d
(kWh) 1000
+ (8 lâmp. x 40 watts + 8 reatores x 13 watts) x 24 horas/dia x 30 dias
1000
Consumo mensal = 420 kWh
Em relação ao sistema existente, esta alternativa possibilita uma redução de 343 kWh/mês ou uma economia de energia elétrica da ordem de 45%.
Alternativa 2 - Lâmpadas com funcionamento alternado
Esta alternativa permite duas opções: a primeira opção seria refazer o sistema de distribuição para permitir o controle individual das lâmpadas e a segunda opção (a mais viável) seria a instalação de interruptores "tipo pêra" pendurados nas próprias luminárias.
No exemplo, se considerarmos que 8 luminárias fiquem ligadas alternadamente durante 16 horas por dia e que as outras 8 horas fiquem com a iluminação plena, ou seja, as 20 luminárias Ficarão ligadas no horário de maior movimento, o consumo de energia elétrica será:
Cons. mensal =(8 lâmp. x40 watts + 8 reat. x 13 watts) x 16 h/dia x 30d
(kWh) 1000
+ (20 lâmp. x 40 watts + 20 reatores x 13 watts) x 8h/dia x 30 dias
1000
Consumo mensal = 458 kWh
Em relação ao sistema existente, esta alternativa possibilita uma redução de 305 kwh/ mês ou uma economia de energia elétrica da ordem de 40%.
Fonte: Manual de Economia de Energia - Eletropaulo
Reforma de Garagem
Trata-se de uma obra altamente transtornante, pois às vezes requer alterações na estrutura do prédio. Em alguns casos, o condomínio vai ter de providenciar um estacionamento nas proximidades, para abrigar aqueles da ala onde estão sendo realizados os trabalhos. Se as vagas forem indeterminadas, sugere-se que se faça um sorteio, devidamente definido em assembléia, para ver quem vai ficar no estacionamento externo. Dessa forma metade da garagem continua funcionando e a outra metade é interditada.
É sempre importante ressaltar aos moradores que as reformas vão ampliar as vagas para veículos no edifício e, com isso, valorizar ainda mais os apartamentos do condomínio.
Danos a veículos na Garagem do Condomínio: Quem Paga?
Não é de hoje que nós, brasileiros, nutrimos verdadeira paixão pelos automóveis, por alguns, considerados meros meios de transporte, para outros, o sinal da "independência", um símbolo de status, objeto de desejo ou mesmo um caro e estimado "brinquedo".
As agências de propaganda - termômetro máximo das idolatrias e dos modismos - comumente veiculam anúncios em que se explora essa paixão, vindo logo à lembrança aquela recente e engraçada propaganda, em que o sujeito, andando a pé, começa a reclamar com os pombos (!) que sujavam a pintura do "possante", estacionado embaixo da rede elétrica em que os animais se empoleiravam.
Ocorre que, ao mesmo tempo de Convivência com essa saudável relação homem-máquina, diariamente nos deparamos com as notícias sobre furos, roubos e depredação de automóveis. Em São Paulo, então, não se faz necessário dizer o quão arriscado se mostra ser dono de um veículo.
Quando esses eventos danosos são verificados em veículos parados, ias dependências de condomínios, surge a já conhecida dúvida: o condomínio deve indenizar tais prejuízos?
Extraída da prática, da Lei e da jurisprudência sobre a questão, a regra geral é de que o condomínio, ao menos a princípio, não estaria obrigado a suportar a responsabilidade de reparar tais danos. Toda regra, contudo, comporta, exceções e essa não é diferente.
Como forma ampla de análise da questão dano-responsabilidade, entendemos por bem afirmar que só há de e falar em dever reparatório, quando o condomínio, de alguma forma, demonstrar a intenção de exercer a guarda e vigilância dos bens de seus condôminos, enquanto esses se encontrarem nas dependências do próprio condomínio.
O condomínio, como dito, pode demonstrar de várias formas sua intenção em exercer ou não a guarda e vigilância do patrimônio de seus condôminos: pode tratar desse dever na convenção condominial, em atas de assembléia de condôminos, ou mesmo pondo à disposição da coletividade condominial, o serviço relacionado a esse tipo de obrigação.
Sim, podemos nos deparar com convenções que estabeleçam para o condomínio a obrigação de manter sob sua guarda e vigilância, os automóveis estacionados em suas garagens, ou, pode simplesmente resolver pela contratação de profissional destacado para tal tarefa. Não importa. O que devemos sempre ter em vista é se o condomínio exteriorizou sua vontade de manter guarda e segurança sobre os bens de seus condôminos.
Não basta, entretanto, que o condomínio tenha a responsabilidade de vigiar veículos ou outros bens. Faz-se necessário, também, verificar se, quando da conduta danosa, o condomínio (seus prepostos ou funcionários) agiu com dolo (intenção, propósito) ou, pelo menos, com culpa.
A culpa a que nos referimos não é aquela utilizada informalmente, mas sim, aquela prevista no Código Civil, mais precisamente em seu art. 159 e esta há de ser apurada, levando-se em conta se a conduta danosa foi: de imprudência (tal como acontece, quando o vigia deixa terceiro ingressar no edifício, sem a devida identificação prévia), de negligência (p. ex. quando o vigia dorme em seu posto) ou de imperícia (v.g., quando em vez de soar o alarme, o segurança destrava o portão).
Assim, verificado que o condomínio, por seus funcionários ou prepostos, concorreu com culpa para o advento do fato danoso - lembre-se, desde que o condomínio assuma o dever de guarda e vigilância sobre os bens - entendemos possível que o condômino lesado venha a exigir a reparação de seus prejuízos.
Já quando os danos provêm de conduta criminosa, a questão desdobra-se em infinitas variáveis, de modo que nestas poucas linhas, seria impossível tratar de todas elas. Tentaremos estabelecer, mais uma vez, regra geral para análise da questão: se o condomínio repita-se, obrigado pela guarda e vigilância do bem, deparar-se com fato inevitável, e desse fato resultar dano ao patrimônio deste ou daquele condômino, estaremos diante de situação em que não se haverá de cogitar a sua responsabilidade em reparar os danos, posto que, diante de tais características - adoção dos cuidados necessários, evento incerto e inevitável, com força superior à suportável - estaremos diante de causa excludente da responsabilidade (caso fortuito ou força maior).
Sim, pois, com efeito, não se pode, por exemplo, exigir que um vigia enfrente elementos armados, colocando em perigo sua própria vida, simplesmente porque ocupa a função de vigia. Nesse exemplo, ficaria excluída a responsabilidade indenizatória do condomínio, haja vista caracterizada a força maior (art. 1058 do Código Civil) que retirou toda e qualquer possibilidade de evitar o dano, ainda que se tenha adotado todos os procedimentos preventivos exigíveis. Devemos ressaltar, contudo, que nesses casos, de força maior ou caso fortuito, caberá ao condomínio comprovar tais eventos, sob pena de não conseguir excluir a sua responsabilidade.
Em Direito, nada é imutável ou exato. Cada situação comporta análise de peculiaridades que podem ou não gerar para o condomínio o dever de indenizar os danos causados aos veículos deixados em suas dependências. A casuística nesses tipos de eventos é infinita, podendo se iniciar desde um simples furto de calotas até o roubo do automóvel, ou, ainda, advir de conduta criminosa ou não, evitável ou não, de modo que nessa oportunidade só nos resta estabelecer, mesmo que de modo superficial, as diretrizes principais que devem ser usadas para a apuração da responsabilidade dos condomínios por tais prejuízos.
Fonte: Revista Direcional Condomínios - Nº 39